העלאת דמי אחזקה בדיור מוגן

העלאת דמי אחזקה בדיור מוגן – הכרעת בית הדין לחוזים אחידים

בית הדין לחוזים אחידים הכריע במחלוקת ארוכה שהתנהלה בין עמותת דיירי הדיור המוגן לבין בתי הדיור המוגן, הנוגעת להעלאת דמי האחזקה מעבר לשיעור עליית המדד.
עמותת דיירי הדיור המוגן טענה כי ההוראות בחוזים של בתי הדיור המוגן, המזכות את בית הדיור המוגן בהעלאה של דמי האחזקה מעבר לשיעור עליית המדד מקפחות משום שמנגנוני העדכון הם חד צדדיים הואיל ובתי הדיור המוגן מקבלים בעצמם את ההחלטה האם להעלות את דמי האחזקה ובאיזה שיעור. מאידך בקשה עמותת דיירי הדיור המוגן כי עדכון דמי האחזקה יבוצע ע"י מנגנון אובייקטיבי בלתי תלוי, וכן בקשה העמותה כי העדכון יעשה על פי הנחיות וקריטריונים כגון אי התחשבות בהתייקרויות של מרכיבים הכלולים במדד המחירים לצרכן, עלויות המצויות בשליטת בתי הדיור המוגן והתייקרויות אשר אינן לרווחת הדיירים.
יש לציין כי בית הדין התקשה להכריע ובמקרים מסוימים אף נמנע כלל מלהכריע, בין היתר, משום שביחס לבתי דיור מוגן אחדים עמותת דיירי הדיור המוגן לא הגישה לבית הדין את סעיפי החוזה הרלוונטיים המעודכנים. היינו, הצדדים לא המציאו לבית הדין את אותם סעיפים, אשר עודכנו בחוזים בעקבות סעיף 26(א)(2) לחוק הדיור המוגן – הוא הסעיף המאפשר להם להעלות את דמי האחזקה בהתאם לשינוי בעלויות התפעול השוטף (ולא יותר מהשיעור המרבי שנקבע בהסכם). מבלי שיונח בפני בית הדין הסעיף המעודכן והרלוונטי בחוזה, נבצר מן השופטים להתייחס ולהכריע.
בית הדין ביצע אבחנה בין מנגנון עדכון בסיסי לבין מנגנון עדכון מפורט:
מנגנון עדכון בסיסי – הוא זה המעגן באורח כללי את זכותו של בית הדיור המוגן להעלות את דמי האחזקה בהתאם להוראה בחוק. ביחס למנגנון זה קבע בית הדין כי הללו חסינים מפני התערבות כל עוד הם תואמים את ההסדר בחוק.
מנגנון עדכון מפורט – הוא הסדר המפרט ברמות שונות של פירוט את האופן שבו יבוצע עדכון לדמי האחזקה, תדירות העלאה, עילות לביצוע וכו'. בית הדין בחן מס' מנגנונים מסוג זה בבתי דיור מוגן מסוימים והכריע לגביהם. ישנם בתי דיור מוגן שלא צורף הנוסח העדכני של ההוראה בחוזה המתירה העלאה, ועל כן כאמור לעיל נבצר מבית הדין להכריע לגביהם.
יחד עם זאת בית הדין טען כי החוק קובע הסדר חלקי ועמום, וכי ישנן סוגיות שנותרו ללא מענה ובעיקר לא ברור, כל צרכו, האופן שבו יבוצע עדכון דמי האחזקה. לשם ההמחשה החוק לא קובע האם ההחלטה על העלאה נתונה לשיקול דעתו הבלעדי של בית הדיור המוגן או שמא יש לבצעה ע"י גורם חיצוני – אובייקטיבי. כמו כן, אין מענה לשאלה האם הדיירים זכאים לקבל מידע על הליך העדכון ומה הם הקריטריונים הנכללים במסגרת "עלויות התפעול השוטף", אשר בגינם ניתן להעלות את דמי האחזקה. האם למשל ניתן להתחשב בעלויות שהן בשליטת בית הדיור המוגן, כגון: משכורות, והאם יש להתחשב בירידות שחלו בעלות הקריטריונים, המרכיבים את עלויות התפעול השוטף.
בהקשר זה עמותת דיירי הדיור המוגן עתרה לקבוע כי גם הוראה בחוזה, אשר מאמצת את הוראות החוק במדויק היא מקפחת משום שהעדר פירוט לגבי אופן העלאה הוא פוטנציאל ליישום לקוי. בית הדין קובע באופן נחרץ כי הוראה כאמור בחוזה היא חסינה מפני התערבות וטענת קיפוח. באמרת אגב הסכים בית הדין כי, ככל שהסדרי העדכון יהיו חשופים לפיקוח חיצוני של גורם אובייקטיבי, שקופים לעיני הדיירים, יפחת החשש מקיפוח של הדיירים בהיבט זה.
יחד עם זאת בית הדין מציין כי החשש מפני קיפוח יכול להתעורר בהסדרים המפורטים המוסיפים רכיב כזה או אחר להוראה בחוק. למשל, מנגנון עדכון המביא בחשבון רק עליות ולא ירידות או שלילת זכותו של הדייר לערער על החלטת העדכון.
בעת בחינה פרטנית של הוראות חוזיות במספר בתי דיור מוגן, הגיע בית הדין למסקנה כי ישנן הוראות מסוימות בחוזים של בתי דיור ספציפיים, העולות לכדי קיפוח, לכאורה. ברם, הואיל ועמותת דיירי הדיור המוגן לא העלתה טענות אלו בבקשתה, בית הדין לא הכריע בהן.
דוגמאות להוראות כאלו:

1. מנגנון עדכון המאפשר צירוף של עדכון על פי המדד ועדכון עפ"י עלויות תפעול שוטף. צירוף העלול להביא לכפל עדכון.
2. צבירה של יתרות עדכון משנים קודמות, באופן כזה שמחד מנגנון העדכון קובע תקרה, ומאידך מאפשר לבית הדיור המוגן לגרור לשנה לאחר מכן יתרת עלויות שנצברה מעבר לתקרה הקבועה בחוזה.
3. הוראה המזכה את בית הדיור המוגן לעדכן את דמי האחזקה במקרה של עלויות הנובעות מחובה שתטיל למשל רשות, אשר תחייב להתאים את רמת או היקף השירותים.

 
האם רו"ח של בית הדיור המוגן ייחשב כגורם שאיננו אובייקטיבי?
 
בית הדין קובע באופן מפורש שרואה חשבון, אפילו רו"ח שאיננו חיצוני, המקבל את שכרו מבית הדיור המוגן לא ייחשב לרואה חשבון שאיננו אובייקטיבי וזאת לאור העובדה כי חלות עליו חובות אתיות ומשפטיות (גם כלפי דיירי בית הדיור המוגן המסתמכים על קביעותיו). בעצם הפקדת מלאכת הביקורת בידי רואה החשבון של הבית אין משום קיפוח של הדיירים, כל עוד מדובר בהחלטות מקצועיות העומדות בסטנדרטים מקצועיים. ככל שהדיירים סבורים שנפלו פגמים בעבודת רואה החשבון, פתוחה דרכם לפנות לממונה על הדיור המוגן או לבית המשפט הרלוונטי.
 
לסיכום:
ניכר כי מבחינה משפטית הבקשה של עמותת דיירי המוגן (לפחות חלקה הארי), נדחתה. ברם תוך כדי ניתוח המצב המשפטי מכריע בית הדין במספר סוגיות, חלקן עקרוניות וחלקן מתייחסות באופן ספציפי להוראות חוזיות של מספר בתי דיור מוגן. כך למשל, בית הדין קבע ביחס למספר חוזים כי הוראה, אשר מצמידה את דמי האחזקה רק לעלייה במדד ולא לירידה, עולה כדי קיפוח.
עוד קובע בית הדין כי מכוח חובת תום הלב של בית הדיור המוגן כלפי דייריו (מתוקף החוזה שביניהם) שומה עליו לנהוג בשקיפות בעת מימוש זכותו לבצע עדכון. שקיפות משמעה מתן אפשרות לעיין ולבחון את מקצועיות ההחלטה שנתקבלה בדבר העלאת דמי האחזקה. הדבר גם יצמצם טעויות שעלולות ליפול בעת קבלת ההחלטה.
 
 
רקפת שפיים, עו"ד
 

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה ו/או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

כל הזכויות במאמר זה שמורות לעו"ד רקפת שפיים ואין לעשות בו כל שימוש לרבות הפצתו או העתקתו.