איחור במסירת החזקה על ידי קבלן

בואו נעשה קצת סדר – מתי מותר לקבלן לאחר במסירת החזקה?

בשנת 2011 תוקן חוק המכר (דירות) כך שעוגנו בחוק הוראות מפורשות מתי קבלן רשאי לאחר במסירת הדירה, משך האיחור המותר, החל ממתי זכאי הרוכש לפיצוי וגובהו של הפיצוי.

הצורך בתיקון החוק נבע מכאוס מוחלט, כך שכל קבלן לקח לעצמו את החירות לקבוע בחוזה את מועד האיחור לפי שיקול דעתו.

על פי החוק, הקבלן רשאי להתעכב במסירת החזקה בדירה למשך 60 יום, וזאת מכל סיבה שהיא, וכמובן מבלי שהדבר יזכה את הרוכש בפיצוי כלשהו.

במידה והאיחור הוא מעבר לשישים יום, זכאי הרוכש לפיצוי עבור כל חודש או חלק ממנו החל מהמועד שנקבע בחוזה למסירת הדירה ועד למסירתה בפועל. ברם, עוד קבע החוק כי ניתן להסכים בחוזה כי איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת הקבלן, לא יזכה את הרוכש בפיצוי. בפרקטיקה, חוזי הקבלן היום מכילים סעיף שמאפשר להם להתעכב במסירה בגין נסיבות שאינן בשליטתן, ועל אף המשא ומתן שמתנהל בין הקבלן לבין רוכש הדירה, זהו סעיף "קשיח" מאוד שקבלנים אינם גמישים לגביו.

גובה הפיצוי יהיה בהתאם לפיצוי שנקבע בחוזה או בהוראות החוק, לפי הגבוה. גם בהיבט זה, כוחות השוק קבעו פרקטיקה נוהגת, וקבלנים נוטים שלא להסכים על פיצוי גבוה יותר, אלא בנסיבות מיוחדות.

להלן שיעורי הפיצוי שנקבעו בחוק –

1. סכום השווה ל- 150% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה לדירה שנרכשה – בעבור התקופה שתחילתה במועד שנקבע בחוזה למסירת הדירה ועד לתום שמונה חודשים מאותו מועד.
2. סכום השווה ל- 125% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד שנקבע בחוזה למסירת הדירה ואילך

השאלה שמתעוררת היא כיצד קובעים מה הם דמי השכירות הריאליים לדירה טיפוסית. כאן, ישנם מנגנונים גמישים, כגון: הסתייעות במשרדי תיווך, שמאים וכו'. רצוי מאוד לקבוע את המנגנון בחוזה, על מנת לחסוך חילוקי דעות בהמשך.

קושייה נוספת – הסעיף אינו נוקב במועד.

שימו לב שהסעיף הנ"ל בחוק לא חל על דירות שנרכשו לפני יום 6.4.2011.

לפרטים אודות ייעוץ משפטי בתחומי נדל"ן ומקרקעין לחצו כאן