האם שכר טרחתו של עורך הדין של הקבלן הנו חלק מעלות הדירה לצרכי מס רכישה?
החלטה מהפכנית של ועדת הערר, הנוגעת להכללתו של שכר טרחתו של עו"ד הקבלן כחלק מעלות הדירה. על פי פסקי דין הנוהגים בתחום, שכרו של עורך הדין של הקבלן, אשר משולם על ידי הרוכשים עבור רישום הבית המשותף ורישום הזכויות בדירה ע"ש הרוכשים, נחשב כחלק ממחיר התמורה שהרוכש משלם עבור הדירה, ועל כן מס הרכישה מחושב גם בגין רכיב זה.
במקרה הנדון בהחלטה, דובר בבני זוג שרכשו דירה מקבלן בעלות של שני מיליון שקלים. בני הזוג ציפו למס רכישה בסך של 25,000 ₪ והופתעו כשקיבלו שומה על סך 33,000 ₪. בבדיקת השומה הסתבר להם כי מנהל מיסוי מקרקעין הביא בחשבון את שכר הטרחה של עו"ד הקבלן כחלק מן התמורה עבור הדירה.
בני הזוג והקבלן הגישו השגה שנדחתה ובעקבות זאת הגישו ערר לועדת הערר. בני הזוג טענו כי שכר הטרחה ששולם לעוה"ד של הקבלן איננו חלק מהעלות עבור הדירה ולמעשה הקבלן לא קיבל את התשלום לידיו, אלא הוא שולם ישירות לעוה"ד שלו.
הצדדים הסכימו כי, בחישוב מס הרכישה חל העקרון של "צירוף כל התמורות", על פיו במחיר הנכס יובאו בחשבון כל התשלומים שקיבל הקבלן מן הרוכש במסגרת העסקה, גם הוצאות אשר הקבלן גלגל על שכמי הרוכש. יחד עם זאת, יו"ר ועדת הערר שעל פי הדין הקיים לא מוטלת על הקבלן החובה לשאת בהוצאות המשפטיות הנחוצות לשם רישום הזכויות בדירה על שם הרוכשים, ועל כן מדובר בהוצאות שעל הרוכש לשאת בהן ועל כן לא חל עקרון "צירוף התמורות", ואם כך הרי שהללו לא ייחשבו כחלק משווי הרכישה. יו"ר הועדה הדגיש כי החובה המוטלת על קבלן לרשום את הזכויות בדירה ע"ש הרוכש, אין בה כדי לחייב אותו לשאת בהוצאות המשפטיות הקשורות עם קיום חובה זו.
מדבריו של יו"ר הועדה:
"אציין כי מודע אני לכך שההתקשרות עם עורכי הדין של הקבלן לשם רישום זכויותיהם בדירה נכפתה על הרוכשים במסגרת הסכם המכר. דא עקא, המדובר בהתניה שנובעת מחובתו של הקבלן לממש את חובתו "לגרום לרישום" הזכויות ונוכח העובדה שאלמלא יעשה הרישום על ידי עורכי הדין של הקבלן לא יהיה ניתן להשלימו, וזאת בשל ריבוי עורכי הדין של הרוכשים השונים בפרויקט והעדר אפשרות מעשית ליצור שיתוף פעולה יעיל עימם לצורך השלמת רישום הזכויות. לפיכך, אין בכך כדי לפגום במהותה של עסקה זו כעצמאית ונפרדת מעסקת רכישת הדירה".
ההיבט הפרקטי של ההחלטה, לאור החקיקה החדשה המגבילה את שכר טרחתו של עו"ד הקבלן
ההחלטה לעיל ניתנה בהתייחס לרכישה, שבוצעה בטרם החקיקה החדשה בדבר הגבלת שכר טרחת עוה"ד של הקבלן. בעבר שכר הטרחה עבור הטיפול של עו"ד הקבלן נע בשיעור של 1.5%-2% בתוספת מע"מ. תוספת רכיב זו לשווי הרכישה, היתה בעלת השלכה כלכלית משמעותית על סכום מס הרכישה.
כידוע, בעקבות התקנות החדשות של חוק המכר (דירות), שכר טרחת עוה"ד של הקבלן לא יעלה על סך של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ (פרט לדירות שעלותן מעל לסך של 4,642,750 ₪). מגבלה זו צמצמה, באופן משמעותי, את החשיבות הכלכלית של הפרדת רכיב שכר טרחת עוה"ד של הקבלן מסכום התמורה עבור הדירה.
להלן סימולציה להמחשת ההפרש הכספים במס הרכישה בין הפרדת רכיב שכ"ט עוה"ד לבין הכללתו כחלק משווי הרכישה (נכון למועד כתיבת שורות אלו)-
דירה יחידה בשווי 2,000,000 ש"ח:
מס רכישה ללא שכ"ט עו"ד הקבלן – 17,181 ש"ח
מס רכישה לאחר תוספת שכ"ט עו"ד הקבלן בסך של 5,900 ש"ח (כולל המע"מ) –17,476 ש"ח
דירה שאינה יחידה בשווי 2,000,000 ש"ח:
מס רכישה ללא שכ"ט עו"ד הקבלן – 108,379 ש"ח
מס רכישה – לאחר תוספת שכ"ט עו"ד הקבלן 108,733 ש"ח
רקפת שפיים, עו"ד
הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה ו/או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
כל הזכויות במאמר זה שמורות לעו"ד רקפת שפיים ואין לעשות בו כל שימוש לרבות הפצתו או העתקתו.
