התיקון לחוק השכירות (או חוק שכירות הוגנת) – תנאים הכרחיים על פי החוק
יותר משנה חלפה מאז תוקן חוק השכירות והשאילה, ועדיין חוזי שכירות רבים נחתמים מבלי ליישם את הוראות התיקון. הזדמנות לחדד מספר עקרונות חשובים בחוזי שכירות למגורים ולהקפיד על עריכתם נכונה.
הדרישה להשכיר דירה "ראויה למגורים":
התיקון לחוק מגדיר דירה ראויה למגורים על דרך השלילה. היינו, הוא מגדיר מהי דירה שאיננה ראויה למגורים.
דירה אינה ראויה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה:
- היא אינה כוללת מערכת ניקוז, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין;
- היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה;
- אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, ובכלל זה דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה;
- היא אינה כוללת מערכת להספקת מי שתייה;
- היא אינה כוללת מחיצה בין השירותים ובין הדירה;
- יש בה סיכון בלתי-סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.
לא ניתן להתנות על הדרישה להשכיר דירה ראויה למגורים, ולא יהיה תוקף לויתור של שוכר על דרישה זו. שוכר שקיבל דירה שאיננה ראויה למגורים רשאי לבטל את החוזה.
נתונים שיפורטו בחוזה השכירות:
- כתובת הדירה המושכרת;
- שמות הצדדים לחוזה, מספרי תעודת הזהות שלהם ומענם;
- תיאור הדירה המושכרת, הריהוט והאבזרים שבה, ובכלל זה תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה, שהושכרו;
- תקופת השכירות, קיומה של ברירה להארכת התקופה ותנאי הברירה כאמור, וקיומה של זכות לביטול החוזה ותנאי הביטול;
- דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום;
- תשלומים נוספים החלים על השוכר שאינם דמי שכירות, אם ישנם, וגובהם;
- פגם, או ליקוי אחר בדירה המושכרת שאינו קל ערך, הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה;
עד למסירת הדירה על המשכיר לתת לשוכר הוראות תחזוקה ושימוש בדירה ובמערכותיה, ככל שאלו נדרשים.
תיקון פגמים וליקויים:
אחת הסוגיות הרגישות והמורכבות ביחסי משכיר – שוכר. עד כמה שהתיקון לחוק יצר סטנדרט לחלוקת האחריות (שעד לתיקון היתה נתונה למו"מ בין הצדדים), עדיין ישנם תחומים אפורים. על כן, רצוי שלא להסתפק בעקרון הכללי הקבוע בחוק, אלא לפרט בחוזה השכירות תרחישים וסוגי נזק התוחמים את האחריות באופן ברור יותר. על פי העקרון בחוק, השוכר אחראי לכל הליקויים שנגרמו כתוצאה משימוש בלתי סביר. המשכיר אחראי לתיקון כל ליקויי או פגם אחר בדירה. התיקון יבוצע על ידי המשכיר תוך זמן סביר ולא יאוחר מ 30 ימים ובמקרה של ליקויי שתיקונו דחוף, אזי המשכיר יתקנו בתוך הזמן הסביר בנסיבות העניין ולא יאוחר מ 3 ימים. מהו פגם שתיקונו דחוף? – פגם שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה. דומה שניתן להבחין כי ההוראות בחוק כלליות מאוד, שלא לומר עמומות באופן כזה שהצדדים לעסקת השכירות לא תמיד מצליחים לתרגם אותן ליישום פרקטי.
גם על סעיף זה לא ניתן להתנות.
תשלומים בהם לא ניתן לחייב את השוכר (רשימה חלקית):
- תשלום המיועד לרכישה או להשבחה של מערכות או מיתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת, למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר;
- דמי ביטוח בעד ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה;
- תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד שלישי, שאינם כאמור בסעיף קטן (א), ובכלל זה דמי תיווך למתווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר.
ערבויות להבטחת חיובי השוכר:
המשכיר מפקיד בידי השוכר נכס יקר מאוד ומעוניין להבטיח כי השוכר יעמוד בחיוביו וישיב לו את הדירה במועד שנקבע בחוזה ובמצבה כפי שקיבל אותה השוכר. מנגד, השוכר חושש להפקיד בידי המשכיר בטוחות או בטוחות הניתנות למימוש באופן "פשוט וקל", שמא המשכיר יפעל בשרירות לב או שתחול מחלוקת אמיתית, האם שוכר הפר את חובותיו, ואז ידו של המשכיר בעת מימוש הערובה תהא על העליונה.
סכום הערובה – היה והצדדים הסכימו על ערובה הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, לרבות ערבות בנקאית או מזומן, היא לא תעלה על סכום של 3 חודשי שכירות או שליש מדמי השכירות עבור כל תקופת השכירות, לפי הנמוך.
מימוש הערובה – אי תשלום דמי השכירות, אי תיקון ליקויי שחובה היה על השוכר לתקן על פי הוראות החוק, אי תשלום ההוצאות השוטפות על פי חוק ואי פינוי הדירה בהתאם לחוזה השכירות. על המשכיר להעניק לשוכר הזדמנות לתקן את ההפרה בתוך זמן סביר.
השבת הערובה – עם סיום תקופת השכירות על המשכיר להשיב לשוכר את הערבות, על פרותיה (או יתרתה היה ומימש חלק ממנה) ולא יאוחר מ 60 יום ממועד השבת הדירה לחזקתו של המשכיר או עד לפרעון החובות על ידי השוכר, לפי המאוחר.
הארכת תקופת השכירות:
במקרה שחוזה השכירות "שותק" בנוגע לאופציה להארכה אזי על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר לפני תום תקוםת השכירות אם ברצונו להאריך את תקופת השכירות ובאלו תנאים.
במקרה שחוזה השכירות מעניק למשכיר אופציה – עליו להודיע לשוכר עד 90 ימים טרם תום תקופת השכירות אם בכוונתו לממש את האופציה, ואם בחר לעשות כן עליו לממשה רק על פי אותם תנאים שנקבעו לשם כך בחוזה (היינו יש לקבוע הוראות ברורות בחוזה מראש לעניין הארכה).
במקרה שחוזה השכירות מעניק לשוכר אופציה – על השוכר להודיע למשכיר עד 60 ימים טרם תום תקופת השכירות אם ברצונו לממש את האופציה.
הוראות נוספות:
הוראה המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו על ידי השוכר – בטלה. מתי כן ניתן לעגן הוראה תקפה כזו בחוזה שכירות? אם ההוראה תנוסח באופן הדדי, כך שגם השוכר רשאי לבטל את החוזה שלא בשל הםרתו על ידי המשכיר.
שימו לב שהתיקון אינו מתערב בתנאים מסחריים כפי שנטו לנסח, מלכתחילה, את התיקון. כך לא הוטלה מגבלה על העלאת דמי השכירות
רקפת שפיים, עו"ד
הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה ו/או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
כל הזכויות במאמר זה שמורות לעו"ד רקפת שפיים ואין לעשות בו כל שימוש לרבות הפצתו או העתקתו.
