הכנסת אישרה בקריאה שנייה ושלישית את התיקון לחוק הדיור המוגן בסוגיית הבטוחות.
במשך כשנתיים וחצי התקיימו דיונים לגבי המנגנונים העקרוניים שיחליפו את מתווה הבטוחות הנוכחי, אשר הותיר את מרביתם המכריע של הדיירים, הלכה למעשה, ללא בטוחה הולמת.
העקרונות החדשים להבטחת הפקדונות על פי התיקון לחוק:
רישום משכנתה:
רישום משכנתה מדרגה ראשונה לטובת הדייר על פי אחת הדרכים הבאות:
בית הרשום כבית משותף – תירשם משכנתה על הדייר או מי שהפקיד את הפקדון.
בית שאיננו רשום כבית משותף – תרשם משכנתה על המקרקעין של בית הדיור המוגן על שם נאמן שייבחר וימונה על ידי הדיירים באותו בית דיור מוגן. הנאמן ינהל מרשם של הדיירים הזכאים להחזר פקדון, כך שבמקרה של חדלות פרעון של בית הדיור המוגן ההחזר לדיירים יהיה על פי חלקו היחסי של כל דייר בסך כל הפקדונות.
בית הדיור המוגן רשאי לבחור ברישום משכנתה באמצעות נאמן גם היה והמקרקעין רשומים כבית משותף.
כל אחת מהדרכים לרישום המשכנתה היא בעלת יתרונות וחסרונות משלה. למשל, ברישום המשכנתה באמצעות הנאמן, המשכנתה תרשם גם על השטחים המשותפים בבית הדיור המוגן ובכך חלקו של הדייר בבטוחה גדל לעומת רישום משכנתה רק על דירתו של הדייר.
ערבות בנקאית:
בית הדיור המוגן רשאי לבחור בהעמדת ערבות הבנקאית מבנק או חברת ביטוח. לאחר השבת הערבות הבנקאית, תירשם הערת אזהרה על שם הנאמן.
נאמנות:
הפקדה של 40% מסך הפקדון אצל נאמן שימונה על ידי בעל הרישיון, לפי חוזה נאמנות שהדייר נהנה בו.
בטוחות לכספי הפקדון בבית דיור מוגן בשלבי הקמה:
בית דיור מוגן המצוי בשלבי בנייה ולא ניתן לרשום משכנתה על המקרקעין, תמסר לדייר ערבות בנקאית עד להשלמת הבנייה וכניסתו של הדייר לדירה. עם כניסתו של הדייר לדירה תוחלף הערבות הבנקאית בהערת אזהרה בגין ההתחייבות לרישום משכנתא (וגם כאן הערת האזהרה יכולה להירשם באמצעות נאמן או ישירות לטובת הדייר).
הערת האזהרה תרשם למשך שנתיים ולאחריהן היא תוחלף ברישום משכנתא.
היה ובית הדיור המוגן שעבד את זכויותיו במקרקעין בעת הבנייה, אזי הבנק ימסור מכתב המחריג את המשכנתה הרשומה לטובתו מתוך הדירה של הדייר.
ועדת חריגים:
תוקם ועדת חריגים המורכבת משלושה נציגים: הממונה על חוק הדיור המוגן, עובד משרד הרווחה בעל מומחיות בתחום החשבונאות והפיננסיים ועובד משרד המשפטים. מטרתה של ועדת החריגים להעניק פטור חלקי/מלא, לבתי דיור מוגן שאינם יכולים לרשום משכנתה (מסיבות אובייקטיביות הנוגעות לאופן רישום המקרקעין). הפטור יכול להינתן לשנתיים, אולם הועדה רשאית להאריכו לתקופות נוספות שלא יעלו על חמש שנים.
ביטול הבטוחות:
אחד החידושים ביטול הבטוחה לאחר השבת כספי הפקדון. הדייר יכול לקבוע גורם שישמש עבורו כנאמן לקבלת כספי הפקדון או יתרתם לאחר פטירתו. במקרה זה בית הדיור המוגן ישחרר את כספי יתרת הפקדון בטרם קבלת צו ירושה או צו קיום לצוואת הדייר. על אף היתרון הגלום בפתרון זה, לטעמי טמון בו פוטנציאל גדול למחלוקות בין יורשי הדייר בעניינים השונים הכרוכים עם קבלת הכספים ושמירתם.
היה והדייר לא קבע אדם מטעמו לקבלת כספי הפקדון בתום ההסכם, רשאי בית הדיור המוגן למנות עו"ד, שיחזיק את הכספים בנאמנות עבור יורשי הדייר, וכנגד הפקדת יתרת הפקדון תמחק הבטוחה.
מטרתם של מנגנונים אלו היא לאפשר לבית הדיור המוגן להמשיך ולשווק יחידה פנויה לדייר הבא, על אף שטרם ניתן צו ירושה או צו קיום לצוואתו של הדייר (הליך שיכול להימשך מספר חודשים).
הוראות שונות שנקבעו בתיקון:
עלויות – בית הדיור המוגן יישא בעלויות הכרוכות בהבטחת הפיקדון. מי נושא בעלות ביטול הבטוחות? אין התייחסות בחוק, אולם נראה שתתקבל פרשנות כי אם הדייר קבע נאמן מטעמו אזי ישא בעלויות והפוך אם בית הדיור המוגן העביר את יתרת דמי הפקדון לנאמן שהוא מינה.
מימוש הבטוחות – חשוב להדגיש כי הבטוחות הנ"ל ניתנות למימוש רק במקרה של חדלות פרעון של בית הדיור המוגן.
ויתור על בטוחה – דייר איננו רשאי לוותר על זכותו לקבלת בטוחה וגם זאת בניגוד להוראה הנוכחית בחוק.
תוקפן של בטוחות שניתנו לדיירים טרם תחולתו של החוק – בטוחות אלו יושבו/יבוטלו ובמקומם יימסרו/יירשמו הבטוחות החדשות, אולם דייר שיבקש להמשיך ולהחזיק ערבות בנקאית שקיבל טרם לכן, רשאי לעשות כן והוא יישא בעלויות הערבות על פי חלוקת העלויות הקודמת, היינו 80% על חשבון הדייר והיתר על חשבון בית הדיור המוגן.
הקמת קרנות:
קרן למימון הוצאות בשל מצב בריאותי בנסיבות של חדלות פרעון – תוקם קרן משותפת לכל בתי הדיור המוגן, אשר נועדה לממן הוצאות בריאות של הדיירים במקרה שבית דיור ומגן נקלע לחדלות פרעון. המטרה להעמיד מקור מימון מיידי לדיירים הזקוקים, למשל, לאשפוז סיעודי, בעוד הליך מימוש הבטוחה שנרשמה לטובתם (משכנתא) עלול להיארך זמן מה. בתי הדיור המוגן יפקידו כספים בקרן למימון הוצאות בריאות, והיא תנוהל בידי האפוטרופוס הכללי
קרן למימון הוצאות בשל חדלות פרעון (קרן מקומית): קרן זו נועדה לשמש מקור מימון מיידי לתפעול השוטף של בית הדיור המוגן במקרה שבית הדיור המוגן ייקלע לחדלות פרעון. גם קרן זו תנוהל על ידי האפוטרופוס הכללי.
תחולת התיקון לחוק – תוך 18 חודשים והוא יחול גם על חוזים שנחתמו לפני.
הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה ו/או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
כל הזכויות ברשימה זו שמורות לעו"ד רקפת שפיים ואין לעשות בה כל שימוש לרבות הפצתה או העתקתה.
