הקבלן שמר לעצמו זכויות בניה בפרויקט – האם הוא רשאי לממש אותן?
כמעט כל מי שרכש דירה מקבלן נתקל בסעיף לפיו הקבלן מבקש להשאיר לעצמו זכויות בניה עתידיות שיתווספו במקרקעין. אחת הדרכים לעשות זאת היא להצמיד את הגג לדירה שתשאר בבעלות הקבלן וכן להצמיד אליו את זכויות הבניה העתידיות.
כך קרה לדיירים בבניין בירושלים, אשר גילו יום אחד (כעשרים שנה לאחר רכישת הדירות) כי החברה ממנה רכשו את הדירות מבקשת לבנות על הגג. הרוכשים המקוריים חתמו על הוראה בחוזה לפיה זכויות הבניה העתידיות יוצמדו לגג דירה מסוימת והדירה הזו נותרה כל העת בבעלות הקבלן. יחד עם זאת, הקבלן לא רשם את ההצמדה של זכויות הבניה במסמכי הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין – זהו הרישום המשקף את הזכויות הקנייניות.
במרוצת הזמן התווספו זכויות בניה למקרקעין והקבלן ביקש כאמור לממשן.
הצדדים ניהלו הלכים משפטיים, ובסופו של דבר הוכרע כי הואיל והחברה לא רשמה את הצמדת הגג במסמכי הבית המשותף, היא לא תוכל לבנות על הגג. היינו, בית המשפט חוזר ומדגיש את ההפרדה בין ההיבט החוזי (בו הסכימו הדיירים להצמיד את הגג ולוותר על זכויות בניה עתידיות) לבין ההיבט הקנייני, שהסכמה זו לא נרשמה בתקנון הבית המשותף.
המקרה הזה מחזק את הצורך לנהל מו"מ ביחס לסעיף המאפשר לקבלן לממש זכויות בניה עתידיות בפרויקט, וככל שלא ניתן לבטלו, לכל הפחות יש להגבילו ויש מס' אפשרויות לכך.
נוסף על כך, אם אתם רוכשים דירה "יד שניה", בבניין שטרם נרשם כבית משותף, יש לפנות לחברה שאצלה מתנהל הרישום ולערוך בירור מקדים בנושא וכן לעיין בחוזה הרכישה של המוכר.
רקפת שפיים, עו"ד
הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה ו/או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
כל הזכויות במאמר זה שמורות לעו"ד רקפת שפיים ואין לעשות בו כל שימוש לרבות הפצתו או העתקתו.
